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更新时间:2019-07-02 13:47:26

楼市应在供需两端同时降杠杆

□ 冯焱东/文       近期,沪宁杭等城市房价高涨,“地王”屡见不鲜,而且基本都被大型开发商夺得。在金融资源过于集中在少数热点城市和少数开发商的情况下,原本楼市一再强调的去库存任务,已经被更急迫的去杠杆任务所取代。
    先看需求侧的按揭杠杆:目前首套按揭许多城市大都执行首付最低20%的标准,二套和三套房按揭的首付比重也比前几年限购限贷期间有较大下浮,按揭杠杆率对于刺激或抑制需求,提高或降低购房能力具有比较明显的作用。
    目前各城市房地产市场分化十分严重,在部分城市库存严重积压的同时,一线城市和少数二、三线城市却处于库存短缺、房地产供不应求的状态,如上海、南京、深圳、苏州、杭州、合肥、厦门等地的住宅消化周期都在6个月以下,有的只有3个月,明显供不应求。
    在这些热点城市,房地产调控政策应该是积极抑制需求,扩大供给,大力补库存而不是去库存。抑制需求的有效办法之一就是降低按揭杠杆,热点城市的按揭政策必须因地制宜,首套房可以继续执行较低首付比例,但对于二套房按揭应该提高首付成数,第三套房首付成数则应更高,必要时可以考虑停止第三套房的按揭。
    房地产的区域性和波动性都很强,按揭政策应该因地制宜,保持较强的灵活性和及时性。由于各城市房地产发展分化严重,按揭等金融政策的调整权限应该下放给地方政府、地方人行和银监部门,房地产调控责任主要落实到地方。地方政府要建立起短效调控机制,根据市场变化及时抑制或刺激,并与长效调控机制相结合。
    其次,看供给侧的杠杆:从开发贷款看,银行以前对住宅项目普遍执行自有资金不低于30%的标准,目前很多银行下调至25%,热点城市可以考虑提高自有资金比例。供给侧杠杆重点在土地款融资杠杆,银行开发贷款明确是不能支付土地款的,但随着资管计划的放开,土地款融资近几年迅猛发展。各大城市拿地的主力军——前20强房企的土地款融资比例目前可能达到3∶7,即30亿元的一块地,房企出9亿元就够了。有这样高的杠杆率,势必会对地价乃至房价上涨起到推波助澜的作用,不利于房地产业和金融业的健康发展。
    最后,去杠杆还要结合开发商情况来实施。房地产调控既要因城施策,还要考虑因企施策。如果开发商借助过高的杠杆率不断竞拍高价地,这对企业和金融部门来讲都是一种风险。金融部门应该加强企业研究,摒弃唯规模论,无论是银行信托,还是股市债市,对于大型开发商都应实施差别化政策,把杠杆率降低到合理水平。高地价、高房价会抬高城市商务综合成本,加大居民购房压力,削弱城市活力。
    热点城市不能被眼前利益蒙蔽双眼,必须保持清醒头脑,根据中央因城施策精神,在需求侧和供给侧两方面降低杠杆,给楼市及时降温,促进房地产和金融行业更加健康发展。摘编自每日经济新闻
 
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